Sistema Financeiro da Habitação Lei 8004/90

Sistema Financeiro da Habitação

Lei 8004/90

SFH - Transferência de Financiamento

Dispõe sobre transferência de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, e dá outras providências.

Art. 1º. O mutuário do Sistema Financeiro da Habitação - SFH pode transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato, observado o disposto nesta Lei.

Parágrafo único. A formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas a imóvel financiado através do SFH dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora. (Redação dada ao parágrafo único pela Medida Provisória nº 1.520-14, de 06.11.97)

Nota: Assim dispunha o parágrafo alterado:

"Parágrafo único. A formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa decessão relativa a imóvel gravado em favor de instituições financiadoras do SFH dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora, mediante a assunção, pelo novo mutuário, do saldo devedor contábil da operação, observados os requisitos legais e regulamentares para o financiamento da casa própria, vigentes no momento da transferência, ressalvadas as situações especiais previstas nos artigos 2º e 3º desta Lei."

Art. 2º. Nos contratos que tenham cláusula de cobertura de eventual saldo devedor residual pelo FCVS, a transferência dar-se-á mediante simples substituição do devedor, mantidas para o novo mutuário as mesmas condições e obrigações do contrato original, desde que se trate de financiamento destinado à casa própria, observando-se os requisitos legais e regulamentares, inclusive quanto à demonstração da capacidade de pagamento do cessionário em relação ao valor do novo encargo mensal, bem assim os seguintes requisitos:

I - o valor do encargo mensal para o novo mutuário será atualizado pro rata die, a contar da data do último reajustamento desse encargo até a data da formalização da transferência, com base no índice de atualização das contas de poupança mantidas no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo - SBPE, e acrescido da quinta parte do valor atualizado do encargo, observando que:

a) o acréscimo da quinta parte do valor do encargo atualizado será integralmente direcionado à elevação da parcela correspondente à prestação de amortização e juros e, quando devida, da contribuição mensal ao FCVS;

b) nos contratos enquadrados no Plano de Equivalência Salarial, instituído pelo Decreto-Lei nº 2.164, de 19 de setembro de 1984, o enquadramento na categoria profissional do novo mutuário dar-se-á a partir da data da transferência;

c) na aplicação do primeiro reajuste do encargo mensal, após a transferência, nos contratos não enquadrados na alínea anterior, será compensada a atualização pro rata die de que trata o caput deste inciso;

II - no ato da formalização da transferência será recolhida, pelo novo mutuário, contribuição especial de dois por cento sobre o saldo devedor atualizado pro rata die a contar da data do último reajustamento contratual até a data da formalização da transferência, considerando-se as alterações ocorridas no saldo devedor nesse período, sendo que cinqüenta por cento serão destinados ao FCVS, e o restante à instituição financiadora.

§ 1º. Nas transferências dos contratos de financiamento da casa própria que não tenham cobertura de eventual saldo devedor residual pelo FCVS, e daqueles não enquadrados na Lei nº 8.692, de 1993, aplicam-se as condições previstas no caput e incisos I e II deste artigo, à exceção da cobrança da taxa de contribuição ao FCVS.

§ 2º. Nas transferências de que trata o caput deste artigo, as instituições financiadoras ficam dispensadas da observância das seguintes exigências:

a) limite máximo de financiamento, desde que não haja desembolso adicional de recursos;

b) limite máximo de preço de venda ou de avaliação do imóvel objeto da transferência;

c) localização do imóvel no domicílio do comprador. (Redação dada ao artigo pela Medida Provisória nº 1.520-14, de 06.11.97)

Nota: Assim dispunha o artigo alterado:

"Art. 2º. A transferência dar-se-á mediante simples substituição do devedor, mantidas para o novo mutuário as mesmas condições e encargos do contrato original, desde que se trate de financiamento destinado à casa própria, cujo valor original não ultrapasse os seguintes limites:

I - contratos firmados até 31 de dezembro de 1979: 750 (setecentos e cinqüenta) Valores de Referência de Financiamento - VRF (artigo 4º);

II - contratos firmados de 1º de janeiro de 1980 a 31 de dezembro de 1984: 1.100 (mil e cem) VRF;

III - contratos firmados de 1º de janeiro de 1985 até a data da vigência desta lei: 1.500 (mil e quinhentos) VRF. "

Art. 3º. A critério da instituição financiadora, as transferências poderão ser efetuadas mediante assunção, pelo novo mutuário, do saldo devedor contábil da operação, atualizado pro rata die da data do último reajuste até a data da transferência, observados os percentuais de pagamento previstos no caput e nos incisos I, II e III do art. 5º desta Lei e os requisitos legais e regulamentares da casa própria, vigentes para novas contratações, inclusive quanto à demonstração da capacidade de pagamento do cessionário em relação ao valor do novo encargo mensal. (Redação dada ao artigo pela Medida Provisória nº 1.520-14, de 06.11.97)

Nota: Assim dispunha o artigo alterado:

"Art. 3º. Nos financiamentos contratados até 28 de fevereiro de 1986, não enquadrados nas condições fixadas no artigo anterior, a transferência será efetivada mediante a assunção, pelo novo mutuário, da metade do saldo devedor contábil da operação, atualização pro rata die da data do último reajuste até a data da transferência.

§ 1º - A transferência, nos casos deste artigo, se efetivará mediante a contratação de nova operação, que deverá observar as normas em vigor relativas aos financiamentos do SFH.

§ 2º - Nas transferências de que trata este artigo, as instituições financiadoras ficam dispensadas da observância das seguintes exigências:

a) limite máximo de financiamento, desde que não haja desembolso adicional de recursos;

b) limite máximo de preço de venda ou de avaliação do imóvel financiado;

c) localização do imóvel no domicílio do comprador;

d) contribuição ao Fundo de Assistência Habitacional - FUNDHAB.

§ 3º - As transferências que, à data da publicação desta Lei, tenham sido celebradas entre o mutuário e o adquirente, sem interveniência da instituição financiadora, serão regularizadas nos termos desta Lei. "

Art. 4º. Para os efeitos desta Lei, considera-se o Valor de Referência de Financiamento - VRF aquele que, à época da contratação original, tenha sido indicado no contrato como referencial para efeito de atualização monetária do financiamento.

Art. 5º. O mutuário do SFH que tenha firmado contrato até 31 de março de 1990 com cláusula de cobertura de eventuais saldos devedores residuais pelo FCVS poderá, no prazo máximo de um ano, liquidar antecipadamente sua dívida, mediante o pagamento de valor correspondente a:

I - contratos firmados até 28 de fevereiro de 1986: cinqüenta por cento do saldo devedor contábil da operação, atualizado pro rata die da data do último reajuste até a data da liquidação;

II - contratos firmados de 1º de março de 1986 até 31 de dezembro de 1988: sessenta por cento do saldo devedor contábil da operação, atualizado pro rata die da data do último reajuste até a data da liquidação;

III - contratos firmados de 1º de janeiro de 1989 até 31 de março de 1990: setenta por cento do saldo devedor contábil da operação, atualizado pro rata die da data do último reajuste até a data da liquidação. (Redação dada ao caput pela Medida Provisória nº 1.520-14, de 06.11.97)

Nota: Assim dispunha o caput alterado:

"Art. 5º. O mutuário do SFH, que tenha firmado contrato até 28 de fevereiro de 1986, poderá, a qualquer tempo, liquidar antecipadamente sua dívida, mediante o pagamento de valor correspondente à metade do saldo devedor contábil da operação, atualizado pro rata die da data do último reajuste até a data de liquidação.

§ 1º. A critério do mutuário, a liquidação antecipada dos saldos devedores dos contratos firmados até 28 de fevereiro de 1986, que tenham cláusula de cobertura de eventuais saldos devedores residuais pelo FCVS, poderá ser efetivada, alternativamente, mediante o pagamento do montante equivalente ao valor total das mensalidades vincendas, que será integralmente utilizado para amortizar o saldo devedor, inexistindo qualquer repasse para a apólice de seguro do SFH, cuja cobertura se encerra no momento da liquidação do contrato. (Redação dada ao parágrafo pela Medida Provisória nº 1.520-14, de 06.11.97)

Nota: Assim dispunha o parágrafo alterado:

"§ 1º - A critério do mutuário, a liquidação antecipada poderá ser efetivada, alternativamente, mediante o pagamento do montante equivalente ao valor total das mensalidades vincendas."

§ 2º. O valor da mensalidade (§ 1º) corresponde à soma dos encargos devidos mensalmente pelo mutuário, em decorrência do conjunto de obrigações componentes da operação. Esse valor será, para essa finalidade, reajustado pro rata die, com base nos índices de atualização dos depósitos de poupança, a contar do dia 1º do mês do último reajustamento até a data de liquidação da dívida.

Art. 6º. (Revogado pela Medida Provisória nº 1.520-14, de 06.11.97)

Nota: Assim dispunha o artigo revogado:

"Art. 6º. O disposto nos artigos 2º, 3º e 5º somente se aplica aos contratos que tenham cláusulas de cobertura de eventuais saldos devedores residuais pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS. "

Art. 7º. Os abatimentos de que tratam os artigos 3º e 5º serão suportados pelas instituições financiadoras, em valores equivalentes a 20% (vinte por cento) do saldo devedor contábil, atualizado na forma definida nesta Lei, podendo ser diferidos em 20 (vinte) semestres. As parcelas remanescentes dos abatimentos, de responsabilidade do FCVS, poderão, a critério das instituições financiadoras, ser por estas suportadas.

Art. 8º. No caso de descontos em contratos celebrados com recursos de repasse do extinto Banco Nacional de Habitação - BNH, será concedido, pela Caixa Econômica Federal - CEF, desconto proporcional ao montante repassado.

Art. 9º. Tratando-se de descontos em contratos caucionados para garantia de refinanciamento e de operações de outros fundos geridos pelo extinto BNH, os 20% (vinte por cento) do saldo devedor de responsabilidade das instituições financiadoras (artigo 7º) serão por estas repassadas à CEF nas mesmas condições em que o FCVS vier a ressarci-las (artigo 11, III). As instituições financiadoras caucionarão em favor da CEF os respectivos créditos perante o FCVS.

Art. 10. Nas operações de que tratam os artigos 8º e 9º e nas realizadas com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, FGTS, em que tenha havido operação direta da CEF como instituição financiadora, ficará a cargo do FCVS a responsabilidade sobre o desconto concedido.

Art. 11. O FCVS quitará o saldo de sua responsabilidade junto às instituições financiadoras e, nas hipóteses previstas nos artigos 8º, 9º e 10, junto à CEF, na qualidade de sucessora do BNH, o qual será reajustado mensalmente com base no índice de atualização dos depósitos de poupança e com juros calculados à taxa contratual, observado o seguinte:

I - os saldos decorrentes da aplicação do artigo 5º, no prazo de até 10 (dez) anos, sendo 3 (três) de carência, com pagamento mensal de juros, e 7 (sete) de amortização em parcelas mensais consecutivas, vencendo a 1ª (primeira) no 37º (trigésimo sétimo) mês a contar da liquidação efetivada pelo mutuário;

II - os saldos decorrentes da aplicação do artigo 3º, no prazo de até 8 (oito) anos, em parcelas mensais consecutivas, vencíveis a partir do 30º (trigésimo) dia após a celebração do contrato de transferência; e

III - a parcela de 20% (vinte por cento) de que trata o artigo 9º, no prazo de 5 (cinco) anos, em parcelas mensais consecutivas, vencendo-se a 1ª (primeira) no 30º (trigésimo) dia após a liquidação da dívida pelo mutuário ou após a transferência do financiamento

Art. 12. Os financiamentos concedidos na forma dos artigos 6º e 13 conservarão a classificação original (novos ou usados).

Art. 13. A instituição financiadora poderá, mediante liquidação do saldo devedor existente e concessão de novo financiamento, ampliar o valor financiado, utilizando como garantia a hipoteca do respectivo imóvel, observado o disposto nos artigos 7º e 11.

Art. 14. Será considerada, para os efeitos dos artigos 3º e 5º, a data do contrato original do financiamento, ainda que tenha ocorrido sub-rogação da dívida, desde que regular.

Art. 15. Para os contratos de financiamento com cronograma de desembolso parcelado, a data a ser considerada para fins do disposto nos artigos 2º, 3º e 5º é a da liberação da última parcela.

Art. 16. Os valores expressos em números de VRF (artigo 4º) correspondentes aos descontos absorvidos pelas instituições financiadoras (artigos 3º e 5º) serão considerados como aplicação habitacional pelo prazo de 1 (um) ano, reduzindo-se em 50% (cinqüenta por cento) após a expiração desse prazo.

Art. 17. O reajustamento das prestações dos mutuários enquadrados no Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional - PES/CP levará em consideração também o reajuste de salário concedido no próprio mês da celebração do contrato, ainda que a título de antecipação salarial.

Art. 18. O § 1º, do artigo 3º, da Lei nº 5.741, de 1º de dezembro de 1971, passa a vigorar com a seguinte redação:

"§ 1º - A citação far-se-á na pessoa do réu e de seu cônjuge ou de seus representantes legais".

Art. 19. O artigo 31 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, passa a vigorar com a seguinte redação:

" Art. 31. Vencida e não paga a dívida hipotecária, no todo ou em parte, o credor que houver preferido executá-la de acordo com este Decreto-Lei formalizará ao agente fiduciário a solicitação de execução da dívida, instruindo-a com os seguintes documentos:

I - o título da dívida devidamente registrado;

II - a indicação discriminada do valor das prestações e encargos não pagos;

III - o demonstrativo do saldo devedor, discriminando as parcelas relativas a principal, juros, multa e outros encargos contratuais e legais; e

IV - cópia dos avisos reclamando pagamento da dívida, expedidos segundo instruções regulamentares relativas ao SFH.

§ 1º - Recebida a solicitação da execução da dívida, o agente fiduciário, nos 10 (dez) dias subseqüentes, promoverá a notificação do devedor, por intermédio de Cartório de Títulos e Documentos, concedendo-lhe o prazo de 20 (vinte) dias para a purgação da mora.

§ 2º - Quando o devedor se encontrar em lugar incerto ou não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao agente fiduciário promover a notificação por edital, publicado por 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local, ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária."

Art. 20. (VETADO).

Art. 21. Somente serão objeto de execução na conformidade dos procedimentos do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, ou da Lei nº 5.741, de 1º de dezembro de 1971, os financiamentos em que se verificar atraso de pagamento de 3 (três) ou mais prestações.

Art. 22. O artigo 9º do Decreto-Lei nº 2.164, de 19 de setembro de 1984, passa a vigorar com a seguinte redação:

" Art. 9º. As prestações mensais dos contratos de financiamento firmados no âmbito do SFH, vinculados ao Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional - PES/CP serão reajustados no mês seguinte ao em que ocorrer a data-base da categoria profissional do mutuário, utilizando-se a variação do Índice de Preços ao Consumidor - IPC apurada nas respectivas datas-base.

§ 1º - Nas datas-base o reajuste das prestações contemplará também o percentual relativo ao ganho real de salário.

§ 2º - As prestações relativas a contratos vinculados ao Plano de Equivalência Salarial Plena serão reajustadas no mês seguinte ao dos reajustes salariais, inclusive os de caráter automático, complementar e compensatórios, e as antecipações a qualquer título.

§ 3º - Fica assegurado ao mutuário o direito de, a qualquer tempo, solicitar alteração da data-base, nos casos de mudança de categoria profissional, sendo que a nova situação prevalecerá a partir do reajuste anual seguinte.

§ 4º - O reajuste da prestação em função da primeira data-base após a assinatura do contrato, após a alteração da data-base ou após a opção pelo PES/CP terá como limite o índice de reajuste aplicado ao saldo devedor relativo ao período decorrido desde a data do evento até o mês do reajuste a ser aplicado à prestação, deduzidas as antecipações já repassadas às prestações.

§ 5º - A prestação mensal não excederá a relação prestação/salário verificada na data da assinatura do contrato, podendo ser solicitada a sua revisão a qualquer tempo.

§ 6º - Não se aplica o disposto no § 5º às hipóteses de redução de renda por mudança de emprego ou por alteração na composição da renda familiar em decorrência da exclusão de 1 (um) ou mais co-adquirentes, assegurado ao mutuário nesses casos o direito à renegociação da dívida junto ao agente financeiro, visando a restabelecer o comprometimento inicial da renda.

§ 7º - Sempre que em virtude da aplicação do PES a prestação for reajustada em percentagem inferior ao da variação integral do IPC acrescida do índice relativo ao ganho real de salário, a diferença será incorporada em futuros reajustes de prestações até o limite de que trata o § 5º.

§ 8º - Os mutuários cujos contratos, firmados até 28 de fevereiro de 1986, ainda que não assegurem o direito de reajustamento das prestações pelo PES/CP, poderão optar por este Plano no mês seguinte ao do reajuste contratual da prestação.

§ 9º - No caso de opção (§ 8º), o mutuário não terá direito a cobertura pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS de eventual saldo devedor residual ao final do contrato, o qual deverá ser renegociado com o agente financeiro."

Art. 23. As importâncias eventualmente cobradas a mais dos mutuários deverão ser ressarcidas devidamente corrigidas pelos índices de atualização dos depósitos de poupança, em espécie ou através de redução nas prestações vincendas imediatamente subseqüentes.

Art. 24. O Banco Central do Brasil baixará as instruções à aplicação desta Lei.

Art. 25. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.

JOSÉ SARNEY - Presidente da República.